Fundo imobiliário XP Malls (XPML11) reforça exposição em alta renda com compra de participação do Pátio Higienópolis

O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) confirmou a conclusão da compra de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, por cerca de R$ 244 milhões. Conforme fato relevante, o pagamento pela participação no ativo será feito em três etapas.

Na primeira, o desembolso será de aproximadamente R$ 171 milhões à vista. Outra fatia do montante, de R$ 37 milhões, será paga no 1º aniversário da parcela à vista, corrigida pelo CDI.

Já cerca de R$ 37 milhões serão desembolsados no 2º aniversário da parcela à vista e também terá correção pelo CDI.

Com a conclusão da aquisição, o ativo representará 3% do resultado operacional do FII XP Mall. Adicionalmente, segundo o gestor e o administrador, o dividend yield do XPML11 estimado no primeiro ano da transação será de aproximadamente 11%.

Exposição em alta renda

Em relatório assinado pelo analista Flávio Pires, o Santander avalia a aquisição de participação do Pátio Higienópolis como positiva para o FII XP Malls

“Pois adiciona ao portfólio um ativo premium e eleva sua exposição ao público mais média e alta renda, sendo esse público mais resiliente em termos de renda e consumo aos diferentes cenários macroeconômicos do país”, destaca Pires.

“Além disso, o ativo soma valor ao portfólio junto com outros empreendimentos voltados para o mesmo público, como o Catarina Fashion Outlet (São Roque, São Paulo) e Shopping Cidade Jardim (São Paulo, São Paulo), e com ativos relevantes em suas respectivas regiões, como o Shopping Cidade de São Paulo (São Paulo, São Paulo), Shopping da Bahia (Salvador, Bahia) e Internacional Shopping de Guarulhos (Guarulhos, São Paulo)”, acrescenta.

Pontos de atenção

Para o analista do Santander, a gestão do fundo imobiliário terá alguns desafios com mais essa aquisição. Entre eles está reforçar as disponibilidades do caixa para cumprir com as futuras obrigações financeiras.

“Vale lembrar que, em junho de 2024, o FII adquiriu participações em 6 ativos da SYN Prop e Tech por R$ 2,1 bilhões e a terceira parcela desse montante (R$ 629 milhões) vence em dezembro deste ano, sendo corrigida por CDI (link)”, anota Flávio Pires.

“Considerando as obrigações para este ano: (i) 3ª parcela da aquisição do Jundiaí Shopping; (ii) 2ª parcela do Praia de Belas; (iii) 1ª parcela do Shopping Pátio Higienópolis; e (iv) a 3ª parcela das aquisições da SYN, o FII, com base na atual disponibilidade de caixa, teria uma necessidade adicional de recursos na ordem de R$ 232 milhões, sem contar com as correções de cada parcela, em especial da SYN – corrigida pelo CDI”, prossegue o especialista no relatório.

Conforme o analista, o aumento das obrigações financeiras não é visto a princípio como um sinal vermelho, e sim como um ponto a monitorar com mais atenção.

“Como a gestão já demonstrou em diferentes relatórios, o FII buscará endereçar a necessidade de caixa em 3 possíveis opções: venda de ativos [nesse caso, avaliamos como positivo a venda de ativos com ganho de capital, que reforça o valor gerado no empreendimento ao longo do tempo que esteve no portfólio]; emissão de cotas – com aumento do patrimônio; alavancagem financeira.”

XPML11: entre os preferidos do Santander

No mesmo relatório, Flávio Pires coloca o XPML11 entre os fundos imobiliários preferidos do banco no cenário atual. O analista cita as características que avalia como importantes nesse momento de mercado.

• Portfólios mais resilientes, que possibilitam pagar rendimentos com poucas variações;
• Times de gestão profissional e experiente;
• E que negociam com descontos em relação aos valores patrimoniais.

“No caso do XPML11, avaliamos como positivo o fato de o FII ter um portfólio de mais qualidade que os pares. Além disso, historicamente o FII negocia com menor desconto que os pares, sendo que está próximo da média”, completa o especialista.