Retorno de CRI ao investidor aumenta com empresas grandes fora do circuito

O retorno de títulos de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) aumentou no primeiro trimestre de 2025 em relação ao mesmo período do ano passada. Grandes empresas de capital aberto da bolsa de valores saíram do circuito de emissões e, de acordo com dados da consultoria de inteligência Mercap, o retorno médio dos títulos sobre CDI e IPCA, indexadores de crédito, subiu no período.

Por outro lado, o volume e o ticket médio de emissões de crédito imobiliário no mercado de capitais recuaram no primeiro trimestre. Especialistas dizem que mais empresas de médio porte e ligadas à economia real, como incorporadoras e cooperativas, estão tomando o lugar de companhias de capital aberto nas ofertas, o que remonta à oportunidade e requer cautela do investidor.

CRI some do mercado; volume emitido cai, mas spreads sobem

O volume de emissões de CRI está menor neste ano em relação ao ano passado, revela a Anbima. Em 2024, os certificados imobiliários atingiram R$ 139,3 milhões, contra 125,2 mi registrados em 2025.

A queda acompanhou a diminuição também do ticket médio dos títulos de R$ 139 milhões para R$ 85 mi, de acordo com dados da MerCap. São reduções que mostram como o mercado de capitais vem dependendo de emissão massiva de debêntures para atrair investidores.

Ao mesmo tempo em que perdeu presença, o retorno do CRI ao investidor aumentou no primeiro trimestre. Operações com lastro na inflação, em IPCA+, mostram que houve incremento de spread – margem prefixada paga ao investidor no contrato – de 27 pontos base.

Ou seja, ofertas saíram, em média, de IPCA+9,88% para IPCA+10,15%.

No CDI também houve aumento de mesma magnitude. Ofertas saíram de retorno de CDI+3,22% para CDI+3,48% entre o primeiro trimestre de 2024 a igual período deste ano.

Para securitizadores, trata-se de uma entrada mais forte do segmento de empresas médias no mercado de capitais. Esses emissores, muitas vezes de primeira viagem, vêm substituindo grandes ofertas de companhias de capital aberto, como Localiza, Rede D’Or, entre outras que emitiram CRI no ano passado.

“A grande empresa deixou de ser a tomadora de crédito”, diz Luisa Herkenhoff, head comercial da securitizadora Virgo.

“Esse lugar foi tomado por emissores da economia real. São incorporadoras, imobiliárias, cooperativas e outros novos players acessando o mercado”, complementou.

Investidor profissional ocupa lugar do físico

A consequência de menor volume de emissões de um lado e alta no spread do outro é de que os certificados de recebíveis para o mercado imobiliário começaram a atrair mais investidores profissionais.

Antes, segundo a MerCap, metade do volume emitido no primeiro trimestre de 2024 acabava no bolso desse tipo de investidor, que representa fundos de investimento e bancos. Em 2025, essa participação subiu para 60%.

Na visão de Eduardo Abreu Cançado, CEO e sócio da MerCap, a presença de bancos e fundos pode indicar que as operações de CRI, com lastro de garantia em aluguéis, vem caindo após deixarem de ser permitidas em 2025.

Também indica que a barra para emissão de certificados aumentou, apesar de atrair empresas menores, comenta Luisa, da Virgo.

“Tudo isso é um amadurecimento de mercado. O papel está sendo mais bem estruturado, e ouvimos que investidores estão mais criteriosos com faturamento, política de governança e percentual. Querem saber se a operação para de pé de fato, antes de saber se a garantia se sustenta”, disse a executiva.

Por outro lado, se o spread aumentou, é porque o risco dos CRI também subiu, na avaliação de Artur Carneiro, sócio da gestora Éxes Investimentos.

Os juros altos engessam o dinheiro arrecadado para amortizar dívida, ao invés de mediar riscos de obra, por exemplo, afirma Carneiro.

“A Selic a 14,25% diminui a gordura dos empreendimentos. Toda emissão com essa premissa tem um cenário-base de risco mais elevado”, pontuou.