O que é a ‘estratégia Lego’ da MRV e como ela afeta investidores e compradores de imóveis?

A MRV (MRVE3) reuniu o mercado nesta quarta-feira (16) para o seu Investor Day, apresentando um histórico do momento da companhia e os planos para entregar resultados melhores nos próximos anos. Uma das estratégias traçadas pela empresa para produzir mais e mais barato ganhou o nome de ‘Estratégia Lego’.

A lógica é exatamente a que vem à mente.

O Lego, brinquedo infantil de montar figuras com blocos, foi usado como referência visual e de nome da ideia de “empreendimento personalizado com peças padronizadas”. Tal qual o Lego, a ideia aqui é você ter blocos padronizados que são dispostos de formas distintas a cada empreendimento.

Ao longo de três horas, os executivos da MRV se alternaram na apresentação dos planos adotados para que a empresa seja mais efetiva e alcance os objetivos estipulados para 2025 e os próximos anos. Isso após um “período mais duro” de resultados entre 2020 e 2022, como admitiu o CEO Rafael Menin.

“Tivemos uma performance muito aquém do que vocês esperavam e do que nós esperávamos”, afirmou Menin. As medidas incluem vender terrenos parados, concentrar o foco em novas aquisições no modelo de permuta e operar de forma mais concentrada e eficiente.

A construtora concentrou as suas atividades em 80 cidades (eram 127), priorizando capitais e regiões metropolitanas.

Adotou um modelo de “fábrica que não fecha”, com equipes que não são mais desligadas e recontratadas a cada projeto e que ficam de forma permanente se sucedendo em empreendimentos. E, por fim, que constroem os modelos de blocos padronizados, o que permite essa continuidade das equipes e deve, de acordo com a companhia, reduzir custos.

“Nosso ponto é o melhor custo-benefício. Não fazemos (nosso empreendimento) extremamente personalizado porque custa caro. Fazemos a melhor qualidade possível com o melhor custo”, afirmou Ricardo Paixão, CFO da MRV, à Inteligência Financeira.

A ‘estratégia Lego’ na prática: construção em blocos e foco no custo benefício

Ronaldo Motta, vice-presidente de engenharia e produção da MRV, apresentou aos investidores e agentes do mercado um “cardápio de peças” padronizadas. Na relação estão “fachada”, “acabamento”, “tipologia”, “área comuns”, “vagas” e “lazer”.

A apresentação cita “obsessão pela padronização em todos os aspectos dos projetos”. O objetivo, dessa maneira, seria “simplificar, garantindo ao mesmo tempo flexibilidade, eficiência e encantamento”.

Ricardo Paixão, CFO, explicou ainda que isso funciona, por exemplo, pensando em blocos para quatro unidades de apartamentos. Se o prédio em construção tem 12 apartamentos por andar, ele vai usar três blocos. Se tiver só oito, contudo, não tem problema, a produção de blocos segue igual e são usados dois por andar.

Há uma limitação prática com a legislação local das diferentes cidades, no entanto. Existem elementos, como janelas e pé direito, com regulamentações locais de dimensões que impedem que a linha de produção atenda muitos locais.

Nesses casos, o foco é produzir localmente e deixar para uma linha maior o que é considerado mais universal. De acordo com Paixão, o que eles conseguem operar com um padrão nacional são partes dos empreendimentos como guarita de portaria, piscina e área de lazer.

O toque de personalização fica para a montagem pensada para cada empreendimento e para alguns toques regionais. O CFO da MRV afirma que a empresa não considera, por exemplo, vender um imóvel no Ceará sem gancho para rede na sacada. Ou, então, sem churrasqueira na varanda no Rio Grande do Sul.

Como nova estratégia da MRV impacta investidores e compradores de imóveis?

A empresa reuniu uma plateia composta por representantes de instituições financeiras que monitoram as ações da companhia para repassar seus principais números e destaques. A MRV projetou um crescimento nas suas principais métricas de resultado como reflexo das medidas tomadas.

A empresa projetou um guidance para a incorporação nacional de lucro entre R$ 650 milhões e R$ 750 milhões, contra um prejuízo de R$ 100 milhões em 2024. A receita operacional líquida estimada está entre R$ 9,5 bilhões e R$ 10,5 bilhões, depois de R$ 8,4 bilhões no último ano.

A empresa espera convencer os acionistas de que a sua cotação justa é muito superior a atual. Na visão do CEO Rafael Menin, o papel da MRV deve valer “múltiplos” do valor atual, com os papéis cotados em cerca de R$ 5,10 nesta quarta-feira (16).

E para quem quer comprar um imóvel?

Os executivos da empresa afirmaram aos investidores que o objetivo é conseguir elevar os preços médios de venda acima da inflação. Contudo, em conversa com a Inteligência Financeira, o VP de engenharia Ronaldo Motta disse que a empresa vai priorizar manter valores acessíveis aos consumidores.

“Com essa padronização, sem perder a riqueza da incorporação, reduzimos custo e isso se transforma em melhoria de affordability para os clientes e também para o investidor (que compra imóveis para investir, no contexto da pergunta)”, afirmou Motta.

“Ao fazer isso, podemos habilitar novas incorporações com custos menores e com preços menores. Uma solução um pouco mais eficiente”, complementou o vice-presidente da MRV.