CEO da Cyrela: ROE em 20,9% é ‘sonho’ realizado, mas não vamos dobrar meta

A Cyrela terminou o quarto trimestre com retorno sobre patrimônio líquido (ROE, na sigla em inglês) dos últimos 12 meses em 20,9%, um aumento de 7,5 pontos percentuais sobre o final de 2023.

Para Raphael Horn, co-CEO da incorporadora, foi uma surpresa e a conquista de um “sonho”, mas o mercado não deve esperar resultados acima disso no futuro.

“Eu sonhava [com esse patamar], é melhor do que a gente esperava, mas não dá para ficar dobrando a meta”, disse em teleconferência com analistas nesta sexta-feira (21). A meta da companhia, agora, é manter o indicador como está.

Chance de crescimento na divisão de baixa renda

Onde a companhia pode afirmar que o indicador tem chance de crescer é na sua divisão de baixa renda, a Vivaz.

Segundo Miguel Mickelberg, diretor financeiro da Cyrela, ainda há impacto de lançamentos feitos em 2021, com rentabilidade menor, mas os lançamentos de 2024 estão com rentabilidade superior. “Deve significar melhora”, afirmou.

Ainda sobre a operação de baixa renda, Horn afirmou que ela não deve superar, em volume, o que é feito nas incorporadoras investidas da Cyrela e que são especializadas no segmento — Plano&Plano e Cury —, mas que a empresa seguirá crescendo na área, “sem pressa”.

O programa federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do qual o setor de baixa renda depende, deve passar por mudanças. Há notícias de que o governo vai aprovar um aumento do teto dos imóveis, de R$ 350 mil para R$ 500 mil, e lançar uma nova faixa de renda, de R$ 8 mil a R$ 12 mil, acima do limite atual. Para Horn, isso não muda o planejamento da Vivaz.

Desde meados do ano passado, a divisão tem conseguido distanciar seu custo de obra da inflação setorial, que é reportada pelo Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), segundo Mickelberg.

Preocupação com o custo do setor

Questionado sobre a preocupação acerca do INCC, que está em 7,18% no acumulado dos últimos 12 meses, o executivo afirmou que houve um “certo arrefecimento” no indicador, com a valorização do real.

A relação entre INCC e IPCA está em um nível considerado confortável no momento, mas que, a um prazo maior, pode ser um fator que reduza a aptidão financeira dos clientes na hora de comprar o imóvel, já que as parcelas são reajustadas pelo INCC durante a obra, enquanto a renda tende a ser reajustada pelo IPCA, explicou o diretor.

Ainda sobre baixa renda, incorporadoras que utilizam o incentivo dado pela prefeitura de São Paulo para habitação de interesse social (HIS) têm sido investigadas sobre desvios nas vendas, e Miguel relatou que a Cyrela já respondeu a questionamentos sobre três projetos.

“Não tivemos retorno ainda, nem sanções aplicadas”, disse.

Ele defendeu que a lei também permite a venda dessas unidades HIS para investidores que farão aluguel social — eles só podem locar suas unidades para pessoas enquadradas na faixa de renda da política —, além da venda direta para famílias enquadradas.

“Entendemos que as duas frentes são importantes, então pretendemos continuar nossa atuação como ela é hoje”, disse.

Pelos mesmos motivos, a Cury, incorporadora na qual a Cyrela tem participação, disse na última semana que paralisou a venda para investidores.

Expectativas para 2025

A Cyrela espera uma geração de caixa entre R$ 300 milhões e R$ 500 milhões neste ano, ante R$ 259 milhões em 2024.

Um fator que pode impactar nisso é a compra de terrenos, mas o banco de áreas da empresa caiu 21% em 2024, em valor geral de venda (VGV) potencial, para R$ 20,4 bilhões.

De acordo com Horn, o aumento da taxa de juros traz cautela na compra de novos terrenos.

Neste ano, houve aumento da taxa do financiamento imobiliário. Mickelberg afirmou que o time de vendas já relata uma dificuldade maior para aprovar o crédito dos clientes, que precisam “rodar mais bancos”, mas que a inadimplência não tem subido até o momento.

A venda de estoque pronto pode ser dificultada, reconheceu, porque o cliente precisa garantir o financiamento já no ato da compra — quando a venda é na planta, isso só ocorre perto da entrega das chaves. “Temos que acompanhar ao longo do ano”, afirmou.

*Com informações do Valor Econômico