Por que os jovens não estão conseguindo investir em imóveis no Japão?

À medida que investidores nacionais e internacionais de alto poder aquisitivo aproveitam o boom imobiliário japonês, jovens trabalhadores assalariados estão sendo excluídos de um mercado-chave para investidores imobiliários locais: os condomínios tipo caixa de sapato, que tradicionalmente têm sido uma fonte de renda na aposentadoria para muitas pessoas.

Apartamentos de um cômodo, ou estúdios, já foram um investimento atraente para jovens profissionais, mas os preços estão ficando inacessíveis para muitos, à medida que os valores dos imóveis sobem e o Japão retorna a um “mundo com taxas de juros”. O Banco do Japão (BoJ, o banco central) começou a aumentar os juros em 2024, elevando assim o custo das hipotecas.

“Os jovens, especialmente os investidores assalariados, praticamente desapareceram do mercado de investimentos imobiliários. Os bancos também não concedem empréstimos a eles”, disse o analista Masanori Koda, acrescentando que os bancos se tornaram mais seletivos em seus empréstimos à medida que as taxas de juros sobem.

Preços mais altos de imóveis, aumentos de juros e custos crescentes de propriedade, como taxas de manutenção, tornaram apartamentos de um cômodo mais difíceis de pagar, acrescentou Koda.

“Até três anos atrás, havia compradores assim. Mas os preços dos apartamentos de um cômodo dispararam, tornando-os pouco atraentes do ponto de vista da rentabilidade.”

De acordo com Koda, a atual alta no mercado imobiliário, que continua desde que as políticas econômicas reflacionárias do Japão foram implementadas na década de 2010, é apoiada por japoneses ricos, juntamente com investidores asiáticos e empresas. Os jovens investidores representam apenas uma fração desses compradores, principalmente aqueles com altos salários em empresas estrangeiras.

Jovens profissionais compram apartamentos estúdio exclusivamente para fins de investimento, enquanto garantem acomodação em outros lugares. O investimento visa ganhos de renda com aluguéis e possíveis recebimentos com a venda.

Os japoneses estão buscando intensamente maneiras de aumentar suas economias de aposentadoria, já que taxas de juros baixíssimas e salários baixos muitas vezes não os deixam com muito dinheiro no banco ao final de suas vidas profissionais. Enquanto isso, o governo está tentando incentivar as pessoas a deixarem de poupar e passarem a investir. No ano passado, lançou um programa reformulado de Contas Poupança Individuais Nipônicas (Nisa), isento de impostos, à medida que a economia caminha para uma inflação mais alta.

O governo vem há muitos anos tentando estimular preços e salários mais altos, o que, por sua vez, permitiria ao Banco do Japão normalizar as taxas de juros. O banco central recentemente elevou as taxas de juros ao seu nível mais alto em 17 anos, sinalizando o que espera ser o fim das “décadas perdidas”.

Essa queda prolongada começou na década de 1990, após o estouro da bolha financeira japonesa. Então, na década de 2010, o BoJ tentou, sem sucesso, impulsionar os gastos das famílias e empresas por meio de “flexibilização quantitativa e qualitativa”, recorrendo eventualmente a taxas de juros negativas.

No fim de março, o BoJ manteve sua taxa básica de juros após sua reunião de política monetária de dois dias, com expectativas de outro aumento em meados deste ano. Em janeiro, o banco central elevou a taxa de juros overnight sem garantia para 0,5%, a maior alta em 17 anos, um quarto de ponto percentual acima do aumento anterior, registrado em julho de 2024.

Mas, embora a recuperação da economia seja uma boa notícia, os aumentos constantes das taxas destacam as desvantagens: o fim da deflação e o crédito essencialmente gratuito, que há muito tempo tornavam os empréstimos acessíveis para compradores de imóveis, incluindo trabalhadores assalariados.

Apartamentos de um cômodo, que os compradores podem comprar e quitar alugando-os, eram um veículo de investimento popular. E os bancos ofereciam crédito a esses compradores devido aos seus salários estáveis.

“As taxas de juros subiram desde cinco anos atrás, quando comprei o imóvel. Como a taxa de juros é variável, mesmo que o principal mensal não tenha mudado, os juros aumentaram”, disse um funcionário de 32 anos de uma empresa química, que pediu para ser identificado pelas iniciais. T.Y. comprou o primeiro de seus dois imóveis em Tóquio e Osaka há cinco anos, aos 27 anos, quando a política monetária do BoJ estava no auge e as taxas de juros estavam negativas.

“Embora eu não pudesse prever na época, eu estabeleceria o empréstimo com uma taxa de juros fixa se pudesse fazer tudo de novo.”

Os preços dos imóveis também têm subido constantemente nas últimas duas décadas. De acordo com a provedora de dados imobiliários Tokyo Kantei, o preço médio de um apartamento de um cômodo recém-construído na capital em 2023 era de 32,86 milhões de ienes, um aumento de 50% em relação ao preço médio de 21,79 milhões de ienes em 2004. O aumento foi ainda mais acentuado para unidades mais antigas: em 2023, o preço médio era de 16,02 milhões de ienes, um aumento de quase 72% em relação a 2004, quando o apartamento usado médio era vendido por 9,32 milhões de ienes.

Koda afirmou que os preços dos imóveis atingiram o pico e, no futuro, “entrarão em tendência de queda ou se ajustarão, com o mercado polarizando entre lugares onde os preços não cairão e lugares onde cairão”.

O rendimento bruto — a relação entre a renda de aluguel obtida por um inquilino em um ano e o preço do imóvel — vem caindo na última década.

O rendimento de apartamentos novos de um cômodo em 2023 foi de 3,37%, abaixo dos 3,98% de 2014, uma queda de quase 0,61 ponto percentual. O rendimento de apartamentos mais antigos foi de 5,66%, uma queda de quase 1,73 ponto percentual em relação aos 7,39% de 2014.

Com a queda nos retornos, os trabalhadores assalariados mais jovens, preocupados com a possibilidade de terem o suficiente para viver após a aposentadoria, continuam demonstrando interesse em comprar e alugar imóveis.

A Renosy, um serviço de investimento imobiliário voltado para jovens, administrado pela GA Technologies, listada em Tóquio, afirma que as consultas de jovens que trabalham em bancos estrangeiros, empresas de TI e para o governo aumentaram dez vezes entre 2021 e 2024, com potenciais investidores interessados em diversificar seus riscos, em vez de depender apenas da Nisa.

“Muitas pessoas na faixa dos 20 anos presumem que precisarão de uma grande quantia de dinheiro no futuro, como para despesas com casamento, parto ou educação. Se isso pode ser acumulado apenas por meio do Nisa” é uma preocupação para elas, disse um funcionário da Renosy responsável pela estratégia de negócios.

“Naquela época, cinco anos atrás, havia muitas notícias sobre o ‘problema dos 20 milhões de ienes’ pós-aposentadoria e como o valor do dinheiro cairia se você o mantivesse apenas em depósitos bancários. Eu achava que precisava manter meu dinheiro em outros lugares, como investimentos”, disse T.Y., que comprou seu segundo imóvel pela Renosy. O problema dos 20 milhões de ienes se refere a uma regra prática que diz que as pessoas precisam de 20 milhões de ienes em economias para se aposentar com conforto.

Embora cerca de 70% dos clientes da Renosy em 2024 tenham experiência em investimentos, cerca de 30% não têm.

Com informações do Valor Econômico