Classe média: Vale a pena comprar um imóvel na nova Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida?

Criada na última semana, a nova Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida é hoje uma opção vantajosa para a compra de imóveis pela classe média, apontam especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira.

A nova faixa vai permitir que pessoas com renda familiar entre R$ 8 mil e R$ 12 mil possam contar com taxas de juros mais baixas. O teto do valor dos imóveis também sobe, de R$ 350 mil para R$ 500 mil.

“Para famílias que se enquadram nessa faixa de renda, o programa representa uma oportunidade concreta de acesso à moradia com melhores condições financeiras”, avalia Daniele Akamine, advogada especialista em financiamentos imobiliários.

De acordo com Akamine, as regras aprovadas pelo Conselho do FGTS vão permitir financiar um valor maior, com entrada menor e amortização mais suave. Mesma percepção tem Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar. “Esse mesmo consumidor hoje obtém taxas mais caras, mais escassas e com prazos mais curtos”, avalia.

A expectativa do mercado é que a Faixa 4 comece de fato a partir do prazo previsto, que é o início de maio. Isso porque construtoras esperam enquadrar dentro dessa nova modalidade imóveis que já estão prontos e em estoque para serem vendidos.

De acordo com o governo federal, a estimativa é que 125 mil famílias sejam atendidas ainda em 2025. Dentre as mudanças, também foram reajustados os tetos de renda para as demais faixas do programa.

Quanto vai ser a taxa de juros da Faixa 4?

Veja abaixo duas comparações feitas pela advogada Daniele Akamine. A especialista colocou lado a lado opções de financiamento pela Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida e pelo SBPE, que é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

De acordo com Akamine, a taxa de juros praticada será de 10,50% ao ano. Abaixo dos atuais 11,49% ao ano, patamar que a Caixa Econômica Federal, que concentra mais de dois terços do mercado, pratica dentro do SBPE. Contudo, isso também representa um alerta importante para o comprador, como detalharemos na sequência. Confira duas simulações conforme o valor da renda.

Comprador deve considerar que não há portabilidade, afirma advogada

A taxa de juros praticada na Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida é vantajosa hoje. Isso com a Selic em 14,25% ao ano e o mercado praticando taxas mais elevadas no crédito imobiliário tradicional. Contudo, ela pode não ser tão vantajosa no longo prazo, caso os juros venham a cair.

“Apesar de ser uma taxa inferior ao mercado, 10,5% ao ano ainda está bem acima das taxas das faixas 1 a 3 do MCMV, os contratos firmados no MCMV não permitem portabilidade. Se a taxa Selic cair no futuro, isso irá puxar para baixo os juros do crédito imobiliário tradicional. Contudo, o beneficiário do programa ficará preso à taxa contratada”, afirma Daniele Akamine.

Esse fator faz com que um executivo de mercado, ouvido com reservas pela Inteligência Financeira, acredite que a Faixa 4 terá uma existência temporária. Isso considerando que no médio e longo prazos as taxas de juros voltem a cair. Dessa maneira, não faria mais sentido um programa com taxas nesse patamar, uma vez que o mercado estaria praticando opções mais competitivas.